Kiinteistojen-arvonlisaverotus-2017

Kiinteistöjen arvonlisäverotus

Kirja

Painettu kirja ilmestynyt ja  online-julkaisu päivittynyt 3/2017


Mika Kallio Tuija Korpelainen – Ari Nielsen

Runsaasti käytännön esimerkkejä ja laskelmia sisältävää teosta tarvitsevat kaikki kiinteistöhallinnan parissa toimivat kiinteistöliiketoiminnan harjoittajat, rakentajat, tavalliset ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt sekä muut kiinteistön omistajat.

Kiinteistöjen arvonlisäverotuksen keskeisten osa-alueiden lisäksi kirjassa tutustutaan kattavasti myös taloushallinnon kysymyksiin.

Päivityksessä huomioitua:

Oikeuskäytännön muutokset on otettu huomioon vuoden 2016 loppuun asti. Lisäksi on huomioitu vuoden 2017 alussa voimaan tulleet tarkistukset kiinteistön käsitteen ja kiinteään omaisuuteen liittyvien palveluiden määrittelyssä.

Vuoden 2017 alussa tulivat myös voimaan EU:n neuvoston täytäntöönpanoasetuksen säännökset kiinteän omaisuuden käsitteen ja kiinteään omaisuuteen liittyvien palveluiden määrittelemiseksi arvonlisäverotuksessa. Nämä yksityiskohtaiset uudet normit ja ohjeet yhdenmukaistivat kiinteistöalan arvonlisäverotusta koko EU:n alueella.

Sisällysluettelo
  • ESIPUHE
  • JOHDANTO
  • 1 KIINTEISTÖ ARVONLISÄVEROTUKSESSA
  • 1.1 Arvonlisäverotuksessa tarkoitettu kiinteistö 
    • 1.1.1 Tietty maa-ala maan pinnalla tai sen alla, johon voi  syntyä omistus- ja hallintaoikeus
    • 1.1.2 Rakennus tai rakennelma, joka on perustettu kiinteästi maaperään merenpinnan ylä- tai alapuolella ja jota ei voida helposti purkaa tai siirtää
    • 1.1.3 Rakennukseen tai rakennelmaan asennettua ja siihen  kiinteästi kuuluvaa osaa, jota ilman rakennus tai rakennelma on puutteellinen, kuten ovet, ikkunat, katot, portaikot ja hissit 
    • 1.1.4 Osa, laite tai kone, joka on asennettu pysyvästi rakennukseen tai rakennelmaan ja jota ei voida siirtää tuhoamatta tai muuttamatta rakennusta tai rakennelmaa
  • 1.2 Kiinteistömääritelmän merkitys
  • 2 KIINTEISTÖN VUOKRAUS
  • 2.1 Veroton luovutus
    • 2.1.1 Verottomuus pääperiaatteena
    • 2.1.2 Käytännön tilanteita
    • 2.1.3 Vuokraoikeuteen tai rasiteoikeuteen verrattavan oikeuden luovutus
    • 2.1.4 Käyttöoikeusluovutuksen liitännäishyödykkeet
  • 2.2 Vapaaehtoinen verovelvollisuus
    • 2.2.1 Hakeutumismahdollisuuden merkitys
    • 2.2.2 Hakeutuminen verovelvolliseksi
    • 2.2.3 Taannehtiva rekisteröinti
    • 2.2.4 Pienin hakeutumisyksikkö
    • 2.2.5 Kiinteistön käyttö
    • 2.2.6 Luovutusketjun pituus ja täydellisyys
    • 2.2.7 Verovelvollisuuden edellytysten lakkaaminen
  • 2.3 Toimenpiteet ennen verovelvolliseksi hakeutumista
    • 2.3.1 Uusista ehdoista sopiminen
    • 2.3.2 Vuokranantajan tarve vuokrasopimuksen tarkistamiseen
  • 2.4 Kiinteistöosakeyhtiön hallinto
  • 2.5 Toiminta verovelvollisena
    • 2.5.1 Verovelvollisen oikeudet ja velvollisuudet
    • 2.5.2 Veron peruste
    • 2.5.3 Vähennysten toteuttaminen
  • 2.6 Hakeutumisen taloudellinen tarkoituksenmukaisuus
    • 2.6.1 Eri näkökulmat harkinnassa
    • 2.6.2 Vuokrasopimukset
    • 2.6.3 Verolliseksi haettavan tilan koon merkitys
    • 2.6.4 Kulujen jakautuminen kiinteistön omistajan ja vuokralaisen kesken
    • 2.6.5 Investoinnit
    • 2.6.6 Kiinteistöhallintapalvelun oman käytön arvonlisävero
    • 2.6.7 Energiakulun sisältämän arvonlisäveron vähennysoikeus
    • 2.6.8 Yhtiöjärjestyksen taloudellinen merkitys keskinäisen yhtiön osakkaalle
  • Yhteenveto
  • 3 VEROLLISET KIINTEISTÖÄ KOSKEVAT PALVELUT
  • 3.1 Verolliset kiinteistöpalvelut
  • 3.2 Rakentamispalvelut
  • 3.3 Maa- ja kiviaineksen otto-oikeus, metsän hakkuuoikeus, metsästys- ja kalastusoikeudet
  • 3.4 Hotelli- ja muu majoitustoiminta
  • 3.5 Kokous-, näyttely- ja urheilutilat
  • 3.6 Pysäköintipaikat
    • 3.6.1 Pysäköintitoiminnan verollisuudesta
    • 3.6.2 Pysäköintipaikan luovuttaminen ja yhteys huoneistojen tai rakennusten luovuttamiseen
    • 3.6.3 Pysäköintipaikan itsenäinen luovutus
    • 3.6.4 Vapaaehtoinen hakeutuminen autopaikan luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi
  • 3.7 Satama ja lentokenttä
  • 3.8 Kiinteistöön pysyvästi asennettujen koneiden ja laitteiden vuokraus 
  • 3.9 Säilytyslokerot
  • 3.10 Ilmoitus- tai mainostila, laitteiden sijoituspaikat
  • 3.11 Yleisen tien tai rautatien kokonaishoitopalvelu
  • 3.12 Sekakäytössä olevat kiinteistöt
  • Yhteenveto
  • 4 KIINTEISTÖHALLINTAPALVELUIDEN OMA KÄYTTÖ
  • 4.1 Kiinteistöhallintapalveluiden oman käytön verotus
    • 4.1.1 Veroneutraalisuuden ääri-ilmentymä
    • 4.1.2 Erityissääntelyn käytännön merkitys
    • 4.1.3 Oman käytön vapauttaminen verosta tietyissä tilanteissa
    • 4.1.4 Kiinteistöhallintapalvelun oman käytön veron määräytyminen
  • 4.2 Kiinteistöhallintapalvelun käsite
    • 4.2.1 Kiinteistöhallintapalvelut laissa ja sen esitöissä
    • 4.2.2 Kiinteistön talous- ja hallintopalvelut
    • 4.2.3 Kiinteistöhallintapalvelut oikeus- ja verotuskäytännössä
  • 4.3 Veron määräytymisperusteet
  • 4.4 Oman käytön osuuden laskeminen
    • 4.4.1 Kiinteistöhallintapalvelun oma käyttö
    • 4.4.2 Oman käytön osuuden selvittäminen
  • 4.5 Arvonlisäverovelvollisuusryhmän merkitys
  • 4.6 Kustannustenjakoryhmät
  • 4.7 Kiinteistöhallintapalveluiden oman käytön veron minimointi
  • Yhteenveto
  • 5 KIINTEISTÖINVESTOINNIN TOTEUTTAMINEN, VÄHENTÄMINEN JA INVESTOINTIVÄHENNYKSEN TARKISTAMINEN
  • 5.1 Kiinteistöinvestointi
  • 5.2 Erilaiset investointien toteuttamisvaihtoehdot
    • 5.2.1 Arvonlisäverotuksen osalta huomioon otettavat seikat
    • 5.2.2 Itselle rakentaminen
    • 5.2.3 Kiinteistöinvestointi rakentamispalvelun ostona
    • 5.2.4 Rakentamisen pakollinen käännetty verovelvollisuus
    • 5.2.5 Kiinteistöinvestointi kiinteistön ostona
  • 5.3 Investoijan vähennysoikeus
    • 5.3.1 Vähennyksen oikeudelliset edellytykset
    • 5.3.2 Vähennysoikeuden syntyajankohta
    • 5.3.3 Takautuva vähennys
    • 5.3.4 Käyttötarkoituksen muutos ennen tarkistuskauden alkua
  • 5.4 Kiinteistön käytössä tapahtuva muutos ja investointivähennyksen tarkistaminen
    • 5.4.1 Taustaa
    • 5.4.2 Tarkistusmenettelyn piirissä olevat kiinteistöinvestoinnit
    • 5.4.3 Tarkistaminen käytännön tilanteissa
    • 5.4.4 Vähennykseen oikeuttavan käytön pieneneminen
    • 5.4.5 Vähennykseen oikeuttavan käytön lisääntyminen
    • 5.4.6 Arvonlisäverovelvollisuuden päättyminen
    • 5.4.7 Kiinteistön siirtäminen pysyvästi pois liikeomaisuudesta
  • Yhteenveto
  • 6 KIINTEISTÖKAUPAT
  • 6.1 Kiinteistön ja sen hallintaoikeuden luovutustilanteita
  • 6.2 Luovutusten verotus
    • 6.2.1 Kiinteistöjen ja kiinteistöosakkeiden luovutukset
    • 6.2.2 Kiinteistön luovutus ennen sen käyttöön ottamista
    • 6.2.3 Kiinteistön vuokraoikeuden luovutus
  • 6.3 Vähennysten tarkistusoikeus ja -velvollisuus luovutustilanteessa
    • 6.3.1 Vähennysten tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden merkitys kiinteistönluovutuksessa
    • 6.3.2 Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirto
    • 6.3.3 Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirron edellytykset ja annettavat selvitykset
    • 6.3.4 Sopiminen tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtämättä jättämisestä
  • 6.4 Kiinteistönluovutusten alv-vaikutusten huomioiminen
    • 6.4.1 Vaikutus sopimuksiin
    • 6.4.2 Yhtiöjärjestykset
    • 6.4.3 Vuokrasopimukset
    • 6.4.4 Verollisena vuokrattujen tilojen luovutus ja hakeutuminen
    • 6.4.5 Myyntiin liittyvien kustannusten vähennysoikeus
  • 6.5 Kiinteistön luovutukset yritysjärjestelyiden yhteydessä
    • 6.5.1 Yritysjärjestelytilanteiden arvonlisäverotus
    • 6.5.2 Kiinteistöjä koskevat arvonlisäverokysymykset yritysjärjestelyissä
    • 6.5.3 Liiketoimintakauppa
    • 6.5.4 Liiketoimintasiirtona toteutettava liiketoiminnan yhtiöittäminen
    • 6.5.5 Osakekauppana toteutettava liiketoimintajärjestely
    • 6.5.6 Sulautuminen
    • 6.5.7 Jakautuminen
    • 6.5.8 Purkautuminen
    • 6.5.9 Verovelvollisuusryhmän vaikutus
  • Yhteenveto
  • 7 KIINTEISTÖNHALTIJAN TALOUSHALLINTO
  • 7.1 Yleistä kirjanpidon järjestämisestä
  • 7.2 Selvitys verollisista kiinteistöistä ja huoneistoista kirjanpidon liitteenä
  • 7.3 Arvonlisäveron kirjaaminen
    • 7.3.1 Kirjausvaihtoehdot
    • 7.3.2 Kiinteistöinvestointien tarkistettava arvonlisävero ja sen käsittely kirjanpidossa
  • 7.4 Ajallinen kohdistaminen
  • 7.5 Tositteelle asetettavat vaatimukset
  • 7.6 Muut verovelvolliset kuin kirjanpitovelvolliset
  • 7.7 Verovelvollisen kiinteistönhaltijan tarkistusvastuu kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä
  • Yhteenveto
  • 8 KESKINÄISEN YHTIÖN TALOUDEN JA HALLINNON JÄRJESTÄMINEN
  • 8.1 Yhtiöjärjestyksen merkitys ja hyötymallit
    • 8.1.1 Hyötymallit: hyöty osakkaalle vai hyöty yhtiölle
    • 8.1.2 Arvonlisäveron tarkistusvastuu yhtiöjärjestyksessä
    • 8.1.3 Huoneiston hallintaanotto
  • 8.2 Vastikkeiden määrittely ja vastikelaskelmat
    • 8.2.1 Hyöty osakkaalle -mallin vastikemäärittely
    • 8.2.2 Hyöty yhtiölle -mallin vastikemäärittely
    • 8.2.3 Esimerkkejä vastikemäärittelystä
    • 8.2.4 Vastikelaskelmat tilinpäätöksessä
  • 8.3 Kirjanpidon järjestäminen keskinäisessä yhtiössä
  • 8.4 Tilinpäätös
    • 8.4.1 Keskinäisen yhtiön tuloslaskelma
    • 8.4.2 Kiinteistönhaltijan tilinpäätöksen liitetiedot
  • 8.5 Isännöitsijäntodistus
  • 8.6 Kiinteistöinvestoinnit keskinäisessä yhtiössä
    • 8.6.1 Taannehtiva hakeutuminen
    • 8.6.2 Osakkaiden rahoitusosuuksien laskenta: rahastoinnit ja lainat
    • 8.6.3 Investointien osalta tarkistettavan arvonlisäveron käsittely
  • Yhteenveto
  • LIITTEET
  • ASIAHAKEMISTO
Esipuhe

Edessäsi on tämän kirjan kuudes painos. Arvonlisäverolain nykymuotoon uudistamisesta 1.6.1994 on kulunut yli 20 vuotta. Aikoinaan lain voimaan tullessa kiinteistöihin liittyvät säännökset koettiin monimutkaisiksi – jota ne ehkä olivatkin silloin. Runsaan kahden vuosikymmenen aikana oikeuskäytäntö ja useat varsin perinpohjaisetkin kiinteistöjä koskevien säännösten uudistukset ovat ratkaisseet monet tuolloin esille nousseista kysymyksistä, mutta vastaavasti synnyttäneet vielä suuremman joukon uusia. Kuten muillakin aloilla, kehitys arvonlisäverotuksessa on väistämätöntä mutta sen suunta usein vaikeasti ennustettavissa!

Kiinteistöalan arvonlisäverotuksen monimutkaisuus selittyy osin kiinteistöjen erilaisilla omistusrakenteilla ja rakentamispalveluiden tuotantoketjujen pituudella. Kiinteistöliiketoiminnan harjoittajien on osattava ja ymmärrettävä näiden vaikutukset arvonlisäverotukseen.

Verotuksen uudistamista ovat viime vuosina leimanneet osin rakennusalan harmaan talouden torjuntahankkeet ja toisaalta pyrkimys kiinteää omaisuutta koskevan alv-sääntelyn ja -käytäntöjen yhdenmukaistamiseen EU:ssa. Näillä hankkeilla on ollut merkittävä vaikutus etenkin kiinteistötoimialaan, sekä kiinteistösijoittamiseen että rakennusteollisuuteen.

Sinänsä harmaan talouden torjuntaan liittyvät muutokset eivät ole olennaisesti muuttaneet arvonlisäverotukseen liittyviä laskentamenettelyjä, mutta yksityiskohtainen kunkin rakennushankkeen selvittäminen saattaa hidastaa niiden käsittelyä ja raportointia myös arvonlisäverotuksessa ja siten nostaa tähän verolajiin liittyviä rahoituskuluja. OECD ja EU ovat laatineet ohjelman veronkierron ja veropetosten torjumiseksi, ja edetessään nämä hankkeet todennäköisesti lisäävät entisestään kiinteistötoimialan hallinto- ja raportointitarpeita. Aiemminkaan ei ole nähty käytännössä toteutettuja hankkeita, jotka olisivat keventäneet tai poistaneet verovelvollisen vastuulle asetettuja velvoitteita.

Mitkään edellä mainitut ”taakat” eivät kuitenkaan muuta sitä asiaa, etteikö verovelvolliseksi hakeutuminen kiinteistöjen käyttöoikeuden luovutuksista olisi edelleen tarkoituksenmukaista ja taloudellisesti järkevää. Hakeutumisen tarkoituksena on estää veron kertaantuminen tuotantohyödykkeiden luovutusketjussa, ja siten kyse on myös kansantaloudellisesti järkevästä toiminnasta. Kiinteistöomaisuuden hoitaminen, luovuttaminen ja rakentamispalveluiden tuottaminen edellyttävät kuitenkin poikkeuksellista huolellisuutta ja laajaa säännöstön osaamista.

Tämän teoksen tavoitteena on auttaa kiinteistötoimialan, laskennan ja verotuksen ammattilaisia tässä monimutkaisessa toimintaympäristössä. Tämän tavoitteen edistämiseksi kirjan oikeuskäytäntö on päivitetty ja lisäksi teoksen rakennetta on uudistettu ja selkeytetty etenkin kiinteistöinvestointien ja luovutusten osalta.

Töölönlahden maisemissa helmikuussa 2017

Tekijät

Hintaan lisätään toimituskulut.
Laskutus toimituksen jälkeen.
Katso toimitusehdot >

6. uudistettu painos
298 sivua
ISBN 978-952-218-324-8
YKL 69.2


Tilaa online-julkaisu

+ Jaa sivu | Facebook | Twitter | LinkedIn | Sähköposti
Asiakkuuskoordinaattorit

Helppokäyttöinen taloushallinnon tietopankki tukenasi

Taloushallinnon sähköiset julkaisut ja videokoulutukset samaan palveluun koottuna, yhden kirjautumisen taakse. Valitse sinun tai tiimisi tarpeisiin sopiva palvelukokonaisuus ja lisenssivaihtoehto.

Tilaa koekäyttötunnukset tai kysy lisää!

www.stakatemiaonline.fi
aspa(at)suomentilintarkastajat.fi
p. 09 7552 2010